马晓明律师北京大成（银川）律师事务所
2020年10月22日
农村房屋买卖合同无效
无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法总则》《合同法》等相关规定，应当认定买卖无效。
农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。
法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。
非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。
受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
房地产分离出卖，合同无效 。
（房地一体）
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
非法转让，合同无效，主要包括转让(含买卖)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形